BV betaalt teveel voor perceel

Een echtpaar koopt in 2008 een perceel grond met een huis voor circa € 680.000. Na twee jaar zetten ze het te koop voor € 1.020.000. Weer twee jaar later verkopen ze het aan een eigen BV voor € 850.000. Die zet het een half jaar later te koop voor € 675.000 en verkoopt het pas na vier jaar aan derden voor € 500.000. Het echtpaar ontvangt vanwege de verkoop aan de BV een navorderingsaanslag met een correctie van € 225.000 en 50% boete.

Standpunt Belastingdienst
Het perceel is voor een te hoge prijs aan de BV verkocht. Het verschil tussen de verkoopprijs en de waarde van het perceel ten tijde van de verkoop is een belaste uitdeling door de BV.

Overwegingen rechter
Van een uitdeling is sprake als er een vermogensverschuiving plaatsvindt van de BV naar de aandeelhouder die leidt tot verarming van de BV, en zowel de BV als de aandeelhouder zich daarvan bewust zijn. De vraag is dus of het perceel bij de verkoop aan de BV een waarde had van € 850.000 en, zo die waarde beduidend lager was, of zowel de BV als belanghebbende zich daarvan bewust waren.

De verkoopprijs was onder meer gebaseerd op de aankoopprijs, vermeerderd met aankoop- en financieringskosten en kosten van verbetering en herstel. Zonder de kosten van aankoop, financiering en tijdelijk beheer zou de totale verkrijgingsprijs ongeveer € 725.000 bedragen. Het is  algemeen bekend dat uitgaven voor herstel en verbetering en het verkrijgen van een bouwvergunning de waarde van een onroerende zaak niet in gelijke mate doen stijgen. De Belastingdienst voert aan dat in het jaar van aankoop door het echtpaar de economische crisis begon.

De rechter gaat er vanuit dat de waarde van het perceel op de verkoopdatum beduidend lager was dan € 725.000 met als gevolg dat de verkoop heeft geleid tot een vermogensverschuiving van de BV naar de aandeelhouders. Gezien de marktontwikkelingen en de ontwikkeling van de (veel lagere) WOZ-waarde, moeten partijen zich van de vermogensverschuiving bewust zijn geweest.

Oordeel rechter
De opgelegde navorderingsaanslag blijft in stand, inclusief de boete van 50% van de nagevorderde belasting.

Tip: Verkoop van onroerende zaken aan de eigen BV krijgt warme belangstelling van de Belastingdienst. Bij een prijs die te veel onder de waarde ligt, loopt men risico op een forse boete. Daarom wordt vaak gekozen voor vooroverleg of een gezamenlijke taxatie voorafgaand aan de transactie.